Aqui estão os 5 erros mais comuns que são regularmente encontrados na prática:
1. Acordo sobre um prazo de locação excessivamente longo
15-20 anos pode parecer “estável”, mas na realidade é uma perda de flexibilidade.
Durante este tempo:
– o mercado muda
– o valor do aluguel aumenta
– aparecem inquilinos mais favoráveis
O ideal é incluir a possibilidade de revisão dos prazos ou escolher um prazo mais curto.
2. Renovação automática do contrato
Esta é uma das condições mais perigosas, pois se não apresentar o pedido de recusa, o contrato é automaticamente prorrogado pelo mesmo prazo e nas mesmas condições.
Problema: a maioria dos proprietários nem sabe que algo precisa ser submetido ao Cadastro Estadual de Direitos sobre bens imóveis.
Resultado: você “prolongou” o contrato sem nem perceber.
3. Falta de indexação de aluguel
Um valor fixo parece atraente apenas hoje, mas depois de alguns anos:
– a inflação “devora” a renda
– o aluguel do mercado é significativamente mais alto
– seu contrato permanece com os valores antigos
É importante que o contrato tenha uma fórmula de indexação clara (inflação ou avaliação monetária normativa).
4. Inexistência de possibilidade de rescisão antecipada do contrato
Na prática, há situações em que o contrato ou não contém motivos claros de rescisão, ou são formulados de tal forma que é quase impossível a sua implementação. Com isso, mesmo em caso de violações sistemáticas por parte do inquilino, o proprietário fica praticamente “amarrado” ao contrato e obrigado a recorrer à Justiça.
5. Ausência de restrições à sublocação ou utilização efetiva do terreno por terceiros
Na prática, isto leva a situações em que a terra é cultivada por uma pessoa completamente diferente, com a qual o proprietário não tem qualquer relação contratual. O controle sobre o terreno é perdido e influenciar o inquilino real torna-se muito mais difícil.
Em conclusão, o principal problema não reside nos pontos individuais, mas na abordagem global. O contrato de arrendamento de um terreno é muitas vezes entendido como uma formalidade, embora na realidade seja uma ferramenta fundamental para a gestão do seu património. Determina não só o nível de rendimento, mas também o nível de controlo sobre o terreno.
Portanto, antes de assinar, vale avaliar não apenas o valor do aluguel, mas também as consequências-de longo prazo de cada condição. Porque na maioria das vezes os erros só se tornam óbvios quando só podem ser corrigidos através de procedimentos legais complexos e demorados.
